Меня зовут Алексей. Восемь лет назад я делал обычные ремонты в Киеве. Бригада, объекты, клиенты.
Один из них вернулся из Испании и говорит: «Алексей, там я видел, как одну квартиру делят на несколько маленьких и сдают каждую отдельно. Давай попробуем?»
Я посмотрел на него скептически. Зачем ломать нормальную квартиру?
Он настоял. Мы взяли его двухкомнатную возле КПИ и сделали.
«Раньше получал 14 тысяч. Сейчас 31 тысячу. С той же квартиры.»
Первый клиент на переделку, КПИЯ положил трубку и долго сидел тихо.
Я начал смотреть на квартиру иначе.
В обычной двухкомнатной огромный коридор, который никто не использует. Большая кухня, где половина площади пустует. Совмещённый санузел, который занимает место.
Каждый пустующий метр это деньги, которые вы не получаете каждый месяц. В обычной двушке таких метров набирается 15-20. Это и есть разница между 14 000 и 28 000 гривен.
Когда начинаешь думать иначе, видишь, что в той же двухкомнатной можно разместить две или три полноценных студии. Каждая со своей кухней, санузлом и зоной проживания. Каждая сдаётся отдельно.
Переделанных объектов. Ни один владелец не пожалел. Средний рост дохода в 2 раза.
Самое сложное здесь не стены. Стены это просто.
Нужно развести электрику на три независимых квартиры. Сделать вентиляцию на три кухни так, чтобы запахи не шли между студиями. Разместить три санузла со сложной системой развода сантехники. Правильно зашумоизолировать стены, иначе жильцы слышат друг друга. И вписать всё это в 22 метра так, чтобы человек не чувствовал себя в клетке.
За восемь лет мы набрали опыт именно в этих задачах. Обычная бригада так не умеет. Они строят квартиры для жизни. Мы строим объекты для дохода.
Переделка обходится дороже, чем если бы с самого начала сделали правильно.
В процессе работ. Видна разводка сантехники для трёх независимых санузлов и прокладка коммуникаций.
Виктор. Двухкомнатная в ЖК Smart Plaza KPI, 75 метров. Сдавал за 30 тысяч долгосрочно.
Пришёл с вопросом: можно ли сделать больше с этой квартирой? Мы посчитали и показали цифры.
Разделили на три полностью автономных апартамента по 22 метра каждый. Каждый со своей кухней, санузлом и зоной проживания. Работы заняли 6 месяцев.
«Единственная жалоба что не сделал это раньше.»
Виктор, владелец квартиры в Smart Plaza KPI
Готовые апартаменты. Smart Plaza KPI, Киев. Это премиум-вариант. Стандартный объект выглядит скромнее, но математика работает так же.
Сдаётся с 2018 года. Работает по сей день.
Обычная квартира при стандартной аренде окупается за 10-12 лет. Здесь за 4 года. В три раза быстрее. У вас обычная квартира в спальном районе? Стоимость будет в 2-3 раза меньше, и окупаемость короче.
В среднем по Киеву переделка обходится в 180 000-380 000 гривен под ключ. Зависит от квартиры.
После окупаемости эти 14 000 гривен каждый месяц ваши. Навсегда. Депозит в банке это пассив. Деньги лежат и теряют реальную стоимость. Переделанная квартира это актив. Приносит доход каждый месяц и растёт в цене. Хорошая альтернатива для тех, кто хочет диверсифицировать вложения.
И ещё. Доходный объект с подтверждённой историей продаётся дороже обычной квартиры. Это актив, который работает в обе стороны.
Частый вопрос: а кто будет всем этим заниматься дальше? Тут два пути: сдавать самому или доверить аренду мне. У меня есть управляющая компания «Аллюрапарт» - она берёт сдачу полностью на себя, вам приходит только доход.
И про простои. Большую квартиру сдать тяжело - она подолгу стоит пустой, а расходы у вас идут всегда. У студий этого нет: пока одна ждёт выгодного долгосрочного жильца, её сдают посуточно. Так доход идёт без пауз.
Я собираю объект под ключ и передаю готовым. А сдавать - сами или через «Аллюрапарт». Многие владельцы, особенно кто живёт за границей, выбирают второе: ни во что не вникать, просто получать доход.
